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港府楼政越有效,为什么大陆政府却越不敢效仿?

[日期:2016-11-29] 来源:河北新闻网  作者:经济学家 [字体: ]

  港府楼政越有效,为什么大陆政 来自经济学家告诉你A

本文为《经济学家告诉你》原创首发

11月4日,香港特区政府推出楼市新政。

对非香港户籍人士购买住宅、香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的1.5%到8.5%统一提高到15%。开市第一天,11月7日,香港地产股出现集体跳水。其中“新鸿基地产”大跌9.88%,市值损失330亿港元;李嘉诚的长实地产大跌8.8%,损失市值196亿港元;稍反弹之后,11月8日又跌了3.18%。

港府楼市新政对卖方的杀伤力可见一斑,对买方的伤害自然就更不用说了。值得一提的是,即便令买家高兴的事儿真的发生了,房价真的降了,依据经济学原理,只要房子不是绝对无弹性,房价下降幅度也不及税收增加幅度。

简单说就是,即便房价真降了,由于买方交的税更高,买方实交的钱只会更多。如果影响到开发商对新楼盘的开发,全球货币继续超发,房价也未必降,给买方带来的影响将更大。

据中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计,未来三个月成交量将暴跌60%-70%,价格预计将下跌5%-8%。港府楼市新政降温效果非常明显。

反观大陆,房价继续在反复调控中快速上涨。2014年“9.30”大陆楼市新政后,由于限购限贷,2015年楼市整体低迷,于是2016年房地产要去库存,降低首付比例、降契税等各种鼓励购房措施就先后出台了。随之深圳等一线城市房价快速飙升并创出新高,二线热点楼市也迅速跟进、量价齐升,土地市场上“地王”也是频现。于是又限购限贷,于是楼市又降温。这十几年一直这么死循环的同时,楼价涨了十几倍。大陆政府真的没办法像港府那样立竿见影?其实也不是。不是不能,只是不愿。

银行信贷,这几年大部分都是房地产信贷。仅今年7、8两个月个人按揭住房信贷及房地产开发贷款就占到了信贷增长规模的七、八成,又怎敢让房地产长期萧条?房价不涨甚至下降,银行业会有很大问题。

目前养老、医疗等福利盘子越来越大,地方政府还要加大基建投入,以保GDP增长率下限,导致地方政府债务激增,怎么还?还是跟楼市直接相关。除了相关的税以外,据统计,各级政府通过土地拍卖获得土地收益达27.29万亿元,年均1.6万亿元。这么高的收益,即便地方政府没有债务负担,也是眼红,又怎舍得楼市不旺?

楼市还起着降通胀的作用。这些年中国政府一直在超发货币,截至2016年1月末,中国广义货币M2余额达到人民币141.63万亿元,是1990年的92余倍。换算成美元是22.9万亿,同期美国M2是11.6万亿美元,接近美国的2倍,而中国2015年的GDP仅是美国的60%左右,货币超发之巨,不可谓不厉害,物价却涨得没那么厉害,楼价的大涨特涨,帮助消化不少。

这超发的货币如洪水猛兽,走到哪里都会掀起血雨腥风。2014年“9.30”楼市新政,楼市不景之后,超巨货币跑到股市去了。股市就一气从2363点涨到2015年初的3258点,到2015年6月份更迅速飙涨至5178点,期间政府猛力干预,8月底迅速跌落至2850点,不到两个月时间,大盘和创业板指数几近腰斩,“千股跌停”屡次上演,市场全面由牛转熊,给股市带来了灾难性的影响。

所以银行、地方政府,中央政府都与楼市捆绑在一起,根本就不敢让楼市低迷很长时间。限制买房和贷款,甚至房价涨得不够高,开发商就无法顺利还贷,银行会崩盘,地方政府出现债务危机,全国会陷入经济危机,这是一条很可怕的传导链。超发货币还会转移到别的地方兴风作浪,引发通货膨胀灾难。

所以表面上看是楼市的问题,实际上是货币超发的问题,是土地财政问题,是国有银行、企业的深改革问题,是福利沉重负担等的问题。超发的货币不推高楼市,就会推高股市,或推高其他市场,走到哪里就会祸害到哪里。

地方政府一手低价买地,一手高价卖地,大赚特赚,又怎能不希望楼市量价齐升,土地也好卖个好价钱。

而日益沉重的医疗、养老等福利负担,硬性完成gdp任务,偿还地方债务,地方财政也越发地要依赖楼市。

大银行、大企业的国有属性,使得他们往往无视市场风险,不管盈利与否,一个只管放,一个只管贷,能不能还上,另说。举个小例子,中铁今年前三季度净亏56亿,总负债已达到4.30万亿了。怎么还?说到底,或者直接让百姓还,或者超发货币间接让百姓还。

解决这些深层次问题自然很痛,但不解决只会更痛。若继续超发货币,银行、楼市、国企与政府继续缠夹不清,最终政府和民众一同破产,也绝不是不可能。

 

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